Стоит ли выбирать квартиру со свободной планировкой

Минусы квартиры со свободной планировкой

Если все же выбрали квартиру с такой планировкой, решить ситуацию потребуется отличным ремонтом. Превосходным решением станут светлые напольные покрытия с обширными плинтусами, обои в европейском жанре и удачно выбранные элементы внутреннего убранства. Не стоит бояться расставлять упоры, выбирать красочные тона и использовать их для разделения пространства. Эту работу вы сможете доверить профессиональным дизайнерам компании Фундамент. Вы можете самостоятельно рассчитать примерную стоимость дизайна вашей квартиры:

Стандартный проект

2900 2200 руб./м2

• Обмерные и монтажные планы
• Рабочие чертежи по электрике, сантехнике и т.п.
• Трехмерная визуализация интерьера в 3DSMAX
• Подбор отделочных материалов
• Составление сметы на ремонт

Итого: 15000 руб.

Заказать

Оптимальный проект

3900 3200 руб./м2

• Все, что есть в Стандартном проекте
• Полная комплектация интерьера, включая заказ, доставку и приемку материалов по качеству и количеству
• Проектирование и создание индивидуальной мебели и дверей на заказ

Итого: 15000 руб.

Заказать

Полный проект

4900 4200 руб./м2

• Все, что есть в Оптимальном проекте
• Авторский надзор, включая посещение объекта, корректировку чертежей и контроль соблюдения дизайн-проекта интерьера
• Разработка и согласование инженерного проекта по электроснабжению

Итого: 15000 руб.

Заказать

Покупка жилого помещения свободной планировки имеет свои недостатки:

• Ее цена выше стандартной.
• В ней нет внутренней отделки. Стены бетонные, установлены входные двери, окна, система отопления. Есть газ, электричество и вода.

Собственнику потребуются большие вложения на ремонт: установка перегородок, прокладка электрических и водопроводных сетей, установка полов, отделка помещений. Производство этих работ строго регламентировано СНиП, за исключением отделки помещений.

• Возможность реконструкции требует получения разрешения при дальнейшей разработке проекта и его согласовании. Процесс утверждения зависит от сложности проекта. Чем сложнее проект, тем дольше будет приемка.
• Возведение перегородок приведет к потере пространства. Расстояние между перегородками и используемыми для них материалами регулируется.
• Перепланировать ванные комнаты, туалеты и кухни почти невозможно. Трибуны нельзя сдвинуть, и размер этих комнат, вероятно, не может быть изменен.

На изображении:ванная комната в стальных и коричневых тонах

Какой должна быть перегородка

Стена должна отгораживать комнату от шума рядом располагающихся комнат. Слышимость должна быть нулевой: никакой музыки и бесед, шорохов и движения воды по трубам, а также телевизора или кондиционера.

Кроме того, перегородка обязана переносить нагрузку межкомнатных дверей, навесной фурнитуры, мебельных модулей и бытовой техники. Обязательно должно быть сопротивление, если кто-то постарается на нее сильно надавить или ударить каким-либо предметом.

Коммуникации инженерных сетей можно скрыть внутри стены, что совсем не оказывает никакого влияния на прочность. В ванных комнатах и кухнях перегородка должна быть устойчивой к влажности.

Стенка считается хорошей, если она несгораемая и имеет возможность блокировать продвижение пламени, прочна и безопасна для здоровья человека, а также достаточно проста в ремонте.

Ограничения при планировании жилплощади

В определенных случаях семья не может прийти к единому мнению по желаемой планировке квартиры, и в данном случае хозяева прибегают к помощи профессионалов для формирования дизайна, а это стоит дополнительных денег.

К тому же до сегодняшнего дня никто не отменял такую организацию, как БТИ. Несмотря на то, что планировка свободная, план квартиры еще требует согласования в этой организации.

В этом случае необходимо учитывать ряд ограничений, превращающих бесплатную верстку в условно-бесплатную. Основные ограничения заключаются в следующем:

1. нельзя переносить ванную и кухню;
2. балкон / лоджию нельзя приставлять к жилой зоне;
3. в эти нежилые помещения нельзя подавать отопление (его нельзя подавать нигде в квартирах несмотря на то, что многие это делают);
4. отдельные вентиляционные каналы нельзя совмещать или переносить;
5. жилую площадь квартиры нельзя изменить, добавив к ней площадь подсобных помещений;
6. площадь помещения должна быть не менее 9 кв. м;
7. газовые трубы нельзя спрятать в стены;
8. все холлы должны иметь естественное освещение. При отсутствии такового помещение может быть только нежилым.

Образовавшиеся помещения без естесственного освещения весьма удобно приспособить под гардеробную

Общая площадь такой квартиры указывается при покупке. Некоторые квадраты теряются при разметке. Нежелания платить за те квадратные метры, которых реально не будет, можно добиться только экспертизой БТИ, пересчетом и написанием иска о компенсации.

Планировка и закон

В связи с особенностями технологий строения в панельках исключены свободные планировки. Пространство open space застройщики предлагают в домах, в которых несущие только внешние стены, и в новостройках, созданных по индивидуальным проектам.

Квартира свободной планировки в момент приемки госкомиссии выглядит как большая комната с выделенной санитарной зоной и несущими стенами. Комнаты обозначены лишь кирпичами, выложенными в несколько рядов на полу. Таким образом намечены перегородки, которые будущий владелец устанавливает уже за свой счет. Все, что выходит за их рамки, называется перепланировкой и требует разрешения.

Планируя новую квартиру, необходимо иметь в виду требования законодательных актов и норм, – отметил адвокат Сергей Слободянюк. – Например, нельзя размещать мокрые зоны над жилыми, помещения с газовыми приборами совмещать с жилыми и т. д. В любом случае, если вы приобрели квартиру свободной планировки, которая поставлена на кадастровый учет и право на которую зарегистрировано, любая установка стен будет являться перепланировкой и требует согласования и утверждения. Если квартира еще не зарегистрирована, необходимо согласовать проект с застройщиком и установить стены для того, чтобы застройщик зарегистрировал квартиру в перепланированном виде».

Далеко не все проекты перепланировки удачно проходят этап согласования, поскольку в квартирах свободной планировки существует множество запретов.

Например, нельзя:

• сносить или передвигать несущие стены, однако допустимы дверные проемы в несущих конструкциях;
• менять расположение мокрых и сухих зон. Ванная комната и туалет должны находиться в месте, указанном в проекте застройщика, и нигде более, так как невозможен перенос стояков. Кстати, увеличивать размеры санузла за счет жилых помещений также запрещено;
• устанавливать радиатор, подключенный к системе централизованного теплоснабжения, на балкон. Это приведет к нарушению гидравлики системы отопления, что противоречит нормам безопасности. Не разрешат также превращать балкон или лоджию в жилое помещение;
• сносить или совмещать вентиляционные блоки;
• делать комнаты площадью менее 9 кв. м.

Квартира свободной планировки. Юридические нюансы.

Итак, застройщики и многие риэлторы повсеместно позиционируют квартиры свободной планировки как «территорию свободного творчества» для дизайнеров и будущих собственников. Разберемся, так ли это? Начнем с того, что российское законодательство вообще не предусматривает никакой свободной планировки. Юридического понятия «свободная планировка» – не существует.

Более того, для каждой новостройки на самом деле существует детальный строительный план, который содержит указания на внутреннее расположение всех перегородок в квартирах и иных помещениях здания. Без такого плана застройщик элементарно не смог бы пройти обязательную строительную экспертизу архитектурно-проектной документации и получить разрешение на строительство дома.

Итак, свободная планировка квартиры – это юридическая фикция. У каждой квартиры каждого жилого дома есть своя планировка, зафиксированная в соответствующей архитектурно-проектной документации. Значит ли это, что все застройщики и многие риэлторы, которые предлагают вам купить квартиру со свободной планировкой, – мошенники? Отнюдь нет. Ведь они используют термин «свободная планировка» не в юридическом, а в потребительском (или обывательском) аспекте. А с точки зрения обывателя свободная планировка действительно существует, и ее примеры представлены на фото выше.

Делаем вывод: с юридической точки зрения квартир со свободной планировкой не существует. Структура внутренних перегородок каждой квартиры была определена застройщиком на стадии проектирования, зафиксирована в соответствующих планах и иных элементах архитектурно-проектной документации, а также согласована с компетентными государственными органами еще до начала строительства.

Кстати, именно поэтому самым популярным вариантом «облика» квартиры свободной планировки в натуре и по документам – это когда в квартире все перегородки выложены высотой по колено, на плане БТИ присутствует конкретная планировочная разметка и указания на структуру перегородок, но лишь тонкими пунктирными линиями.

Такой вариант является наиболее компромиссным для застройщика: он все сделал правильно по отношению к государству и контролирующим органам, ведь планировка есть и на объекте и по документам; в то же время, он все сделал правильно и по отношению к покупателю квартиры, ведь фактически перегородки выложены лишь высотой в один блок, а на плане отображены тонким пунктиром.

Распространенные ошибки в планировке

Следуя веяниям времени, многие покупатели и застройщики идут на поводу у дизайнеров. Эти люди, мягко говоря, иногда перебарщивают, чтобы получить более эффектное портфолио.

Определяясь с дизайн-проектом, во всем сохраняйте здравый смысл и попытайтесь представить как будет выглядеть помещение в процессе его эксплуатации.

Есть несколько типичных ошибок в планировке, которые не стоит допускать:

1. благоустраивать спальни и жилые комнаты на основе искусственного освещения и без доступа к естественному, дневному свету;
2. производить обустройство санузла с выходом в столовую или гостиную;
3. использовать только один, единственный вход в дом;
4. нарушать правила пожарной безопасности в угоду эстетике;
5. делать жилые комнаты проходными;
6. пренебрегать хозяйственными помещениями (это может быть отсутствие кухни и подсобных помещений);
7. строить только один санузел в большом доме;
8. оборудовать слишком узкий коридор и т.д.

Постарайтесь найти баланс между пожеланиями всех членов семьи, «фишками» дизайнера и удобством каждой комнаты. Помните, красиво — это далеко не всегда удобно.

Для этого, еще на этапе планирования внутреннего пространства вашего коттеджа, лучше всего заранее представить, какую именно мебель вы будете покупать и в какой стилистике будут выполнены комнаты.

Предусмотрите все нюансы и, конечно, учитывайте бюджет на работы. Тогда весь процесс строительства и ремонта пройдет успешно и без неприятных сюрпризов.

Огласите весь списочек, пожалуйста!

Для “перепланировки поневоле” всяких бумаг потребуется точно так же “вагон и маленькая тележка”, как и для обычной. Прежде всего, нужно будет заказать изготовление технического заключения и проекта перепланировки квартиры в проектной организации, имеющей лицензию Госстроя. Разработка такого проекта обходится в 50-100 долларов и даже более в расчете на 1 кв.м площади.

Последовательность действий для получения разрешения на перепланировку такова: БТИ (получение поэтажного плана, экспликации и прочих необходимых документов); получение ТЗК (технических условий). Изготовление проекта специализированной проектной организацией; получение разрешений Пожарной инспекции; АПУ (архитектурно-планировочного управления); АТИ (административно-технической инспекции); получение разрешений СЭС (санэпидемстанции), газо-технической инспекции или справки о том, что дом не газифицирован; прохождение жилищной инспекции, согласование на ремонт с соседями по этажу сверху и снизу, гарантийные обязательства на проведение ремонта, страхование ремонта, получение справки балансодержателя дома, договор с управляющей компаний.

Почти за каждым пунктом этого меню стоят обивание порогов, очереди и дополнительные расходы.

Если слова `свободная планировка` все еще кажутся вам рекламным слоганом, то это еще не конец. Затем идет прохождение документов через Межведомственную комиссию (МВК), состоящую из представителей вышеназванных инстанций, которая утверждает окончательное решение. Итоговым этапом является получение распоряжения о перепланировке. На основании разрешения МВК уже можно проводить ремонт с перепланировкой, а затем вносить новые сведения в БТИ и Регистрационную палату или ДГМИ (Департамент государственного муниципального имущества).

Что означает свободная планировка?

Свободное расположение квартиры — это жилое пространство без перегородок внутри. По задумке предпринимателей, предлагающих на рынке недвижимости квартиры open space, такие эксклюзивные дома проще создать, так как в едином пространстве, огражденном внешними стенами и межквартирным домом, гораздо проще реализовать различные дизайнерские решения, а также реализовать зонирование квартиры по вкусу и потребностям.

На фото: заложение планировки в квартире

То есть, согласно суждению разработчиков, свободная планировка — практически основное превосходство подобных квартир, ведь перегородки в них возможно соорудить на свое усмотрение, когда это нужно.

Отсюда многие приходят к выводу, что вы можете планировать комнаты, кухню и удобства так, как вам нравится. Поэтому такие квартиры смотрятся интересно в глазах потребителей, а потребность на новостройки с подобной планировкой регулярно увеличивается.

Каждый, кто покупает такой вид жилплощади, интуитивно соглашаются с проблемами, которые обязательно возникнут при ремонте. Однако, когда речь заходит о помещении с независимой планировкой, появляется группа иных, своеобразных трудностей. Один из них — обязательность согласования изменений с разными органами власти.

Обращаясь в ГК Фундамент за дизайном и ремонтом, у вас не возникнет проблем с согласованием каких-либо изменений: наши специалисты сделают всё за вас. К тому же, при заказе ремонта под ключ вы получите весомую скидку, а также дизайн-проект вашего жилья бесплатно!

Скидка 10%

Дизайн-проект бесплатно

Авторский надзор бесплатно

Выгодное предложение

Скидка 10% на ремонт!

Всем, в случае внесения предоплаты по договору на ремонт Вы получаете скидку 10%.

100% гарантия возврата предоплаты, если не устроит качество.

ГК «Фундамент» гарантирует возврат предоплаченной суммы, если Вас не устроит качество наших услуг. Гарантия на ремонт 5 лет.

подробнее

Экономия до 20%

При заказе капремонта дизайн интерьера БЕСПЛАТНО!

Всем заключившим договор на дизайн интерьера — полный возврат стоимости проектирования на конечной стадии ремонта.

100% гарантия возврата всей стоимости проекта интерьера.

В случае заключения договора на комплексный ремонт с оплатой по факту, полная стоимость проекта интерьера будет возвращена на финальном этапе ремонта. В случае полной предоплаты, Вы сразу получаете скидку 10% на ремонтные работы и полный вычет стоимости проектирования.

подробнее

Экономия до 25%

Полный контроль объекта и комплектация БЕСПЛАТНО!

При заключении договора на дизайн или ремонт авторский надзор бесплатно!

Гарантия полного соответствия разработанному проекту.

Ежедневный авторский надзор дизайнера за соответствием выполняемого ремонта проекту. Подбор и контроль поставки отделочных материалов, сантехники, мебели, текстиля и декора.

подробнее

Что делать и не делать с кухней и санузлом

Если квартира на первом этаже, вопрос расширения кухни решается просто. Но в том случае, если под вами находятся другие квартиры, расширить кухню можно при условии, что помещения в квартире ниже является не жилым, то есть под вашей кухней у соседей коридор, кладовка или тоже кухня.

Можно договориться с соседями снизу о совместной перепланировке или расширять кухню за счет балкона:

• Соединить столовую и большую кухню тоже будет не просто. Но дизайнеры идут на такую хитрость, как проем, в котором устанавливается, например, барная стойка, обеденный стол или место для хранения кухонной утвари.
• Уменьшить кухню и увеличить гостиную также не получится, так как ее размеры минимально могут быть в пределах 5-8 квадратных метров.
• Увеличить санузел можно за счет кладовой, коридора или совместить ванную и туалет.

С лоджией или балконом также не все просто. Увеличение пространства комнаты за счет этого вспомогательного помещения может привести к нагрузке на отопление. Проблему может решить дополнительное утепление, сохранение перегородки, например, в форме сплошного остекления или двери-гармошки. В этом случае организовать дополнительную зону отдыха, кабинет или зимний сад вполне возможно.

В чем преимущества свободной планировки?

Главным достоинством жилплощади со свободной планировкой является именно возможность выбора количества комнат и дизайна будущей квартиры. Здесь можно сделать все по своему вкусу без необходимости сносить стены, что позволит собственнику существенно сэкономить и время, и деньги.

Планировка, осуществляемая согласно своим представлениям об идеальном жилье, позволит сделать проживание удобным и приятным, да и сам процесс планирования пространства принесёт немало положительных эмоций.

Свободная планировка – замечательный вариант для любителей оригинального жилья, для тех, кто хочет видеть свою квартиру не похожей на все остальные.

Такой вариант может быть интересен творческим или требовательным людям, желающим смоделировать жилплощадь в полном соответствии со своими мечтами.

Рискнуть приобрести такую квартиру имеет смысл, ведь квартира мечты есть далеко не у каждого человека. К тому же, покупка такой квартиры – отличная тренировка перед строительством собственного загородного дома, так как вы приобретете бесценный опыт планирования пространства.

Рекомендации по обустройству

Независимо от того, тратитесь вы на дизайнера или продумываете планировку, отделку квартиры самостоятельно, учтите рекомендации специалистов.

Откажитесь от коридоров

Проходы занимают слишком много пространства, съедая полезную площадь. Экономьте место — рисуйте планировку без них.

Учтите расположение окон

Когда перегородки будут возведены, ни одна из комнат не должна оказаться слишком темной. К тому же, место стены также определяется по положению окна.

Объединяйте все, что возможно

Большое количество глухих стен превращают даже просторное жилище в лабиринт из маленьких комнат. Чтобы этого избежать, объединяйте пространства (например, кухню, гостиную), а также используйте в планировке перегородки из стеклянных блоков или окошек, либо шторы вместо кирпича или бетона — они выглядят легче.

Не забудьте про стороны света

Спальни, например, лучше делать окнами на север: так рассветное солнце не будет мешать вашему сну по утрам. Для гостиной или кабинета, наоборот, стоит оставить светлый угол.

Альтернатива свободной планировке

Спрос на нестандартное жильё остаётся высоким, но бумажная волокита пугает покупателей. В такой ситуации застройщики обратились к опыту других стран и переняли «европейскую» планировку.

От свободной планировки она отличается двумя принципиальными вещами. Во-первых, в таком жилье строители предусмотрели все межкомнатные перегородки и внутренние стены, и спроектировали их так, что задействуется каждый квадратный метр площади. То есть исключается возникновение пустых зон.

Во-вторых, квартира с «европейской» планировкой трансформируется при помощи раздвижных перегородок.

Типичный приём европейских архитекторов — объединение кухни и гостиной. Это расширяет жилое пространство и делает его более удобным. Если родители проводят много времени на кухне, они могут беспрепятственно следить за малышом, или быстро подавать блюда для гостей. А если жилищные обстоятельства изменились, вы устанавливаете раздвижную перегородку — и это уже будут две отдельные комнаты. При этом архитекторы проектируют квартиры таким образом, что добавление или удаление перегородок не требует согласований.

Свободная продажа квартиры: что это значит

Жилищный вопрос всегда остро интересовал подавляющую часть российского населения. Подыскивая себе квартиру среди множества объявлений, зачастую можно встретить словосочетание «свободная продажа квартиры».

Понятно, что людям, которые ни чем не связаны с продажей недвижимости, этот термин незнакомый.

Что он на самом деле обозначает? Какие плюсы и минусы могут быть от такой квартирной продажи для покупателя жилья?

Свободная или прямая продажа квартиры обозначает то, что выставленная на отчуждение недвижимость свободна от прав третьей стороны, в ней никто не живет, не прописан и она юридически – «чистая».

Отличие свободной продажи от альтернативной заключается в том, что в ней нет связующего звена (цепочки) сделок. При свободном варианте ничего взамен не покупается, а продавец ставит целью получить на руки денежные средства, вырученные при продаже квартиры.

Соответственно, потенциальному покупателю не требуется ждать пока бывший собственник выселиться из квартиры, что очень удобно.

Что означает продажа квартиры по свободной цене

Продажа квартиры по свободной цене подразумевает то, что собственник не будет искать встречные варианты жилья, так как имеет дополнительную жилплощадь. При прямой продаже обычно уже подготовлены все необходимые документы и сама сделка перехода квартиры к новому владельцу не занимает больше 2 дней. К тому же существует возможность сразу заселиться в новоприобретенную квартиру.

Некоторые покупатели думают, что «свободная квартира» и «чистая продажа» — это один и тот же термин. Стоит понимать, что эти понятия ничем не связаны. «Квартира свободна» обозначает то, что она:

• ничем не обременена;
• на ней нет коммунальных долгов;
• она не задействована в судебных разбирательствах;
• в ней никто не проживает.

Продажа квартиры по свободной цене выгодна тем, что владелец может совершить срочную сделку и значительно сэкономить время, которое бы ушло на сбор необходимых документов и выписку из жилого помещения.

Стоимость такой квартиры в некотором смысле «проигрывает» перед альтернативным вариантом. Ведь покупатель, чтобы сэкономить деньги, может подождать. К тому же, проведение сделки происходит напрямую с собственником недвижимости, без посредников.

Преимущества свободной продажи квартиры

Как говорилось выше, свободная продажа квартиры (в отличие от альтернативной) имеет много положительных сторон. Преимущества заключаются в следующем:

В некоторых случаях владелец жилья, которому нужны срочно деньги, не станет торговаться и даже сделает скидку, чтобы быстрее получить средства. Это даже очень выгодно покупателю в финансовом плане.

К тому же, если вы планируете приобрести новую квартиру посредством ипотечного кредита, то есть вероятность положительного ответа от банка. Это объясняется тем, что банковские учреждения охотно идут на заключения подобных сделок из-за отсутствия цепочки продавцов и покупателей.

«Подводные камни» свободной продажи квартиры

Наряду с преимуществами продажи квартиры по свободной стоимости существуют и определенные риски такой сделки

Специалисты рекомендуют обратить внимание на такие факторы:

• покупатель может попасть на «хитрость» владельца квартиры, когда она может быть обременена;
• также владелец может скрыть факт прописки несовершеннолетних и недееспособных лиц – ОПП признает такую сделку недействительной и ее расторгнет;
• отсутствие согласия со стороны других совладельцев, зачастую конфликт возникает из-за того, что они не могут определиться с суммой денег за продаваемую недвижимость.

• В любом случае, покупатель, связавшись с таким недобропорядочным продавцом рискует потерять время, значительную сумму денежных средств при оформлении документов, а также более лучший альтернативный вариант.
• Для того, чтобы не попасть на мошеннические действия продавца, рекомендуется при помощи адвоката проверить «чистоту» данного объекта продажи с юридической стороны.

Расхождение в размерах площади

Разница между фактической и проектной квадратурой есть во всех новостройках. Небольшие расхождения по площади возникают именно в процессе строительства и считаются техническим нюансом. Когда дом построен, сотрудники БТИ производят замеры. Эти данные являются итоговыми и не могут быть оспорены. Если вы сомневаетесь в их точности, то можно самостоятельно вызвать специалиста БТИ и провести аналогичную процедуру.

Вопрос с несовпадением площади нужно урегулировать сразу, чтобы после чистовой отделки специалисты БТИ «случайно» не обнаружили лишние квадраты. Тогда вам придется доказывать, что это не результат сделанной вами перепланировки, а недочет застройщика. Если изначально выявлена нестыковка метража, нужно составить дополнительный договор. В нем указываются все параметры несоответствия. Если площадь оказалась меньше проектной, тогда застройщик должен сделать перерасчет. Если больше, то покупатель оплачивает лишние квадратные метры.